SUPERBONUS 110%: IL PUZZLE È COMPLETO

Finalmente ci siamo! Il tanto atteso provvedimento attuativo dell’Agenzia delle Entrate è stato emanato, accompagnato da una circolare a chiarimento di molteplici dubbi sorti nella vigenza della normativa. 

 In questa sede offriamo un approfondimento sugli aspetti sino ad oggi rimasti dubbi e che, la citata circolare, ha provveduto a sciogliere (non completamente).  

PREMESSA

Come ampiamente trattato, l’art. 119 del decreto-legge n° 34/2020 (Decreto Rilancio), convertito nella legge n. 77/2020, aumenta la percentuale di detrazione al 110% per gli interventi di efficientamento​ energetico originariamente previsti dall’art. 14 del decreto-legge n° 63/2013, nonché per gli interventi​ antisismici di cui all’art. 16 del medesimo decreto.

Pertanto le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR, inclusi quelli antisismici (cd. “sismabonus​ ​”) nonché quelli di riqualificazione energetica degli edifici (cd. “ecobonus​ ​”).

Gli interventi citati per poter fruire dell’incremento devono essere sostenuti nell’orizzonte temporale che va dal​ 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.​ Sotto tale aspetto il Sottosegretario alla Presidenza del Consiglio Riccardo Fraccaro, in un’intervista al Sole24Ore del 9 agosto 2020, ha ribadito l’assoluta volontà di tutto l’esecutivo di allungare​ questo periodo al 2022, inserendo la previsione nei progetti del ​ Recovery Fund​ ​.

CONDOMìNI

La Circolare 8 agosto 2020, n° 24/E fornisce importanti chiarimenti su questa categoria di beneficiari. Infatti, proprio rispetto a tali soggetti si precisa che, tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai “condomìni” e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio​ secondo la disciplina civilistica prevista dagli artt. 1117-1139 c.c.

 A tal fine si ricorda che il “condominio” costituisce una “particolare​ forma di comunione in cui coesiste la ​proprietà individuale dei singoli condòmini​, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una ​comproprietà sui beni comuni dell’immobile​. Il condominio può svilupparsi sia in senso ​verticale che in senso​ orizzontale​”

Secondo una consolidata giurisprudenza, la​ nascita del condominio si determina automaticamente,​ senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.

In presenza di un condominio “minimo”​, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a 8 condòmini, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli (artt. 1129 e 1138 c.c.) che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento​ di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice​ fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti.​ Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

Per quanto riguarda l’individuazione​ delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’articolo​ 1117 del codice​ civile,​ ai sensi del quale sono parti comuni, tra l’altro, il suolo​ su cui sorge l’edificio, i tetti​ e i lastrici solari ​nonché le opere​ ​, le installazioni​, i manufatti​ ​di qualunque genere che​ servono all’uso e al godimento comune​, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi​ di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

In considerazione di quanto appena illustrato, il Superbonus 110% non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio​ interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti. L’unica soluzione a questo punto, è cedere​ almeno un’unità immobiliare a un altro soggetto.​

IMPORTANTE! L’art.​ 61 del decreto-legge​ Agosto è intervenuto in tema di assemblee​ condominiali richiedendo,​ ai fini dell’approvazione delle delibere per il via libera ai lavori con superbonus, la maggioranza​ semplice dei presenti e rappresentanza​ di un terzo del valore dell’edificio.

PERSONE FISICHE

Il Decreto Rilancio individua tra i destinatari del Superbonus le persone fisiche, al​ di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni​. Ne consegue che, la detrazione spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico” e, dunque, ​ diversi​ :​

• da quelli strumentali​ , alle predette attività di impresa o arti e professioni;​
• dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
• dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Resta fermo che, i titolari​ di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni,​ possano beneficiare della detrazione al 110% in relazione agli interventi​ eseguiti sulle parti comuni degli edifici in condomìnio,​ qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini​.​

AMBITO OGGETTIVO DI APPLICAZIONE

Come spiegato nelle nostre precedenti circolari (si veda qui), il Superbonus “scatta” a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica – cappotto termico, sostituzione impianti di climatizzazione su parti comuni condominiali e su edifici unifamiliari) – e all’adozione di misure antisismiche degli edifici (c.d.​ interventi “trainanti”)​ , nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (c.d.​ interventi “trainati”).​

In entrambi i casi, precisa l’Agenzia delle Entrate, gli interventi devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici​ residenziali in “condominio”​ (sia trainanti, sia trainati);​
• su edifici residenziali unifamiliari e ​ relative pertinenze​ (sia trainanti, sia trainati);​
• su unità​ immobiliari​ residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
• su singole​ unità immobiliari residenziali​ e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).​

Per edificio​ unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.​

Una unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente​ indipendente” qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.

La presenza, inoltre, di un “accesso​ autonomo dall’esterno”,​ presuppone, ad esempio, che “l’unità​ immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva​”.

Le “unità​ immobiliari funzionalmente indipendenti e con​ uno o più accessi autonomi dall’esterno,​ site all’interno​ di edifici plurifamiliari”,​ alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della indipendenza​ funzionale e dell’accesso​ autonomo dall’esterno, a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

IMPORTANTE! In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto​ se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.​

ATTENZIONE! Ai fini del Superbonus l’intervento deve riguardare edifici​ o unità immobiliari “esistenti”,​ non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione (esclusa​ l’ipotesi dell’installazione di sistemi solari fotovoltaici di cui al comma 5 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio).

L’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”

 INTERVENTI “TRAINANTI”

In tema di interventi trainanti, la circolare, dopo aver fatto una ricognizione delle tre tipologie di intervento (cappotto termico, sostituzione impianti di climatizzazione, antisismica e riduzione del rischio sismico) fornisce un importante chiarimento:

“la sostituzione del generatore di calore è sufficiente per godere della detrazione al 110 per​ cento​”

Pertanto nell’ambito dell’intervento di sostituzione dell’impianto di climatizzazione è sufficiente la sostituzione del generatore​ di calore,​ sempreché, beninteso, si ottenga un incremento di due classi energetiche.

Sono inoltre ammesse​ le spese relative all’adeguamento​ dei​ sistemi​ di distribuzione (tubi), emissione​ (sistemi scaldanti) e regolazione​ (sonde, termostati e valvole termostatiche).

Un’altra importante precisazione attiene ai limiti di spesa.​ Infatti, la conversione in legge del Decreto Rilancio ha modificato i massimali di spesa previsti in relazione agli interventi di isolamento termico (c.d. cappotto termico). Per tali interventi il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese pari a:

• 50.000 euro per gli edifici​ unifamiliari o per le unità​ immobiliari funzionalmente indipendenti​ site all’interno di edifici plurifamiliari;
• 40.000 euro,​ moltiplicato​ per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità​ immobiliari;​
• 30.000 euro,​ moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità​ .​

IL CASO! In presenza di un edificio composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 530.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 7 (210.000 euro).

Come illustrato, la detrazione nella misura del 110% si applica se l’intervento di isolamento termico coinvolge il 25​ % della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.​

IL TETTO → Rientrano tra le spese ammissibili al Superbonus, anche quelle per la coibentazione del tetto,​ a condizione che il tetto sia elemento​ di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno,​ che anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco incida su più del 25% della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento​ di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo.

SPESE “TRAINATE”

Il Superbonus spetta anche per:

• le spese sostenute per tutti gli interventi​ di efficientamento energetico indicati nell’​ 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 (​ cd. “ecobonus”),​ nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento;
• l’installazione di infrastrutture​ per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’art. 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013.

La maggiore aliquota si applica solo se gli interventi sopra elencati sono eseguiti​ congiuntamente con​ almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale elencati in precedenza e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento​ di due classi energetiche​ oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta e a condizione che gli interventi​ siano effettivamente conclusi.​

Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che gli interventi trainati siano effettuati congiuntamente agli interventi trainanti ammessi al Superbonus si precisa che tale condizione si considera soddisfatta se le date​ delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese​ nell’intervallo di tempo individuato dalla​ data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti​ .​

ATTENZIONE! Ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione (01.07.2020 – 31.12.2021), mentre le spese​ per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo​ di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.​

IL CASO! Se il contribuente ha sostenuto spese per interventi trainanti (ad esempio per il rifacimento del cd. “cappotto termico” o la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale) a marzo 2020 e, pertanto, non ammesse al Superbonus, non potrà beneficiare di tale agevolazione neanche per le spese sostenute per la sostituzione delle finestre o per l’installazione di impianti fotovoltaici (interventi trainati) ancorché i relativi pagamenti siano effettuati successivamente all’entrata in vigore delle agevolazioni in commento, ad esempio, a settembre 2020.

ALTRE SPESE AMMESSE AL SUPERBONUS

Per espressa previsione normativa, sono detraibili nella misura del 110%, nei limiti previsti per ciascun intervento, le spese sostenute per il rilascio​ del visto di conformità nonché delle attestazioni​ e delle ​ asseverazioni​ .​

La detrazione, inoltre, spetta anche per talune spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del Superbonus, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Si tratta, in particolare:

• delle spese sostenute per l’​acquisto dei materiali,​ la progettazione e le altre​ spese professionali connesse,​ comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione);
• degli altri​ eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (ad esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica, necessario all’esecuzione dei lavori).

ALTERNATIVE ALLA DETRAZIONE

Uno dei limiti più importanti alla fruizione della detrazione è dato dalla possibile incapienza del contribuente (non infrequente). Infatti, i contribuenti rientranti nella c.d. no tax area vedono perso questo importante beneficio. Per questo motivo, il legislatore all’art. 121 del decreto Rilancio ha previsto che i contribuenti che effettuano gli interventi agevolabili possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese, alternativamente:

1. per un contributo, sotto forma di sconto​ sul corrispettivo dovuto,​ di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cd. “sconto​ in fattura”).​ Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà​ di successive cessioni di​ tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui il contribuente sostenga una spesa pari a 30.000 euro alla quale corrisponde una detrazione pari a 33.000 euro (110%), a fronte dello sconto applicato in fattura pari a 30.000 euro, il fornitore maturerà un credito d’imposta pari a 33.000 euro. Nel caso in cui, invece, il fornitore applichi uno sconto “parziale”, il credito d’imposta è calcolato sull’importo dello sconto applicato. Ciò comporta, in sostanza, che se a fronte di una spesa di 30.000 euro, il fornitore applica uno sconto pari a 10.000 euro, lo stesso maturerà un credito d’imposta pari a 11.000 euro. Il contribuente potrà far valere in dichiarazione una detrazione pari a 22.000 euro (110% di 20.000 euro rimasti a carico) o, in alternativa, potrà optare per la cessione del credito corrispondente a tale importo rimasto a carico ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari;
2. per la cessione​ di un credito d’imposta corrispondente​ alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.

IMPORTANTE! L’opzione può essere effettuata in relazione a ciascuno stato​ di avanzamento dei lavori (SAL) che,​ con riferimento agli interventi ammessi al

Superbonus, non possono essere più​ di due per ciascun intervento complessivo.​ Il primo stato di avanzamento, inoltre, deve riferirsi ad almeno il 30% dell’intervento medesimo.

La cessione può essere disposta in favore:

• dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi;
• di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti);
• di istituti di credito e intermediari finanziari.

A tal fine è intervenuto contestualmente alla Circolare 24/E il provvedimento che consente, a​ decorrere dal 15 ottobre 2020,​ di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura da parte del fornitore. La data del 15 ottobre non​ preclude in alcun modo l’avvio degli interventi né tanto meno la possibilità di accordarsi con le imprese o con terzi per lo sconto o la cessione del bonus. La data di metà ottobre è stata fissata per consentire a Sogei, partner tecnologico dell’amministrazione finanziaria, di realizzare la piattaforma digitale necessaria per la corretta gestione dei bonus edilizi e delle loro possibili cessioni.

Nel caso poi l’opzione dovesse riguardare la cessione a terzi del credito per parti residue non utilizzate delle detrazioni riferite alle spese sostenute negli anni 2020 e 2021 (che comunque è poi irrevocabile) il termine per l’invio è fissato nel 16 marzo dell’anno di scadenza del termine ordinario di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si sarebbe indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detrazione

ADEMPIMENTI NECESSARI

In linea generale, anche ai fini del Superbonus è necessario effettuare gli adempimenti​ ordinariamente previsti​ per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di efficientamento energetico degli edifici, inclusi quelli antisismici e quelli finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, nonché quelli di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

In particolare, anche ai fini del Superbonus, il pagamento delle spese per l’esecuzione degli interventi, salvo l’importo del corrispettivo oggetto di sconto in fattura o cessione del credito, deve essere effettuato mediante bonifico​ bancario o postale dal quale risulti la causale​ del versamento,​ il codice​ fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero​ di partita IVA, ovvero, il ​ codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato​ .​  L’obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico non riguarda i soggetti esercenti attività d’impresa.

Su tali bonifici, le banche, Poste Italiane SPA nonché gli istituti di pagamento applicano, all’atto dell’accredito dei relativi pagamenti, la ritenuta​ d’acconto (​ attualmente nella misura dell’8​ %)​ di cui all’articolo 25 del decreto-legge n. 78 del 2010. A tal fine possono essere utilizzati i bonifici predisposti dagli istituti di pagamento ai fini dell’ecobonus ovvero della detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Inoltre, in aggiunta​ ai predetti adempimenti, è necessario acquisire:​

• ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto il visto​ di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus;
• ai fini del Superbonus nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente al predetto Superbonus l’asseverazione​ del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità​ delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Al via dunque con l’impianto che, nel rispetto delle stringenti prescrizioni, consentirà di rilanciare parte dell’economia italiana e ridurre l’impatto ambientale degli immobili abitativi. Tutto questo con un recupero di quanto pagato sotto forma di detrazione o un risparmio di spesa (difficile da realizzare) totale.

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