#3 Decreto Crescita – Immobili

In sede di conversione del Decreto Crescita è stato rivisto l’aumento della deducibilità dal reddito d’impresa e lavoro autonomo dell’IMU relativa agli immobili strumentali (attualmente fissata nella misura del 40%) fino al raggiungimento della piena deducibilità (100%) a decorrere dal 2023, come nella tabella seguente.

Proroga Cedolare Secca

In sede di conversione del Decreto Crescita è stato soppresso l’ultimo periodo del comma 3 dell’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 ai sensi del quale “in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”.

Dalla nuova formulazione del comma 3 risulta quindi che la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione di un contratto di locazione, per il quale il locatore ha optato per il regime della cedolare secca, non fa venir meno l’opzione della stessa se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente; decade anche l’applicazione della sanzione.

Il Decreto Crescita ha quindi soppresso l’obbligo di comunicare la proroga dei contratti per i quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca.

Dichiarazione Imu

Il Decreto Crescita ha modificato i termini di presentazione della dichiarazione Imu/Tasi:

• La dichiarazione Imu va presentata entro il 31.12 (invece che il 30.06) dell’anno successivo a quello in cui si è verificato l’evento per il quale è richiesta la presentazione
• La dichiarazione Tasi va presentata entro il 31.12 (invece che il 30.06) dell’anno successivo a quello in cui si è verificato l’evento per il quale è richiesta la presentazione

Il Decreto ha eliminato anche l’obbligo in capo al contribuente di attestare nella dichiarazione IMU il possesso dei requisiti necessari per beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile IMU per le unità immobiliari concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale (escluse le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9).

In sede di conversione è stato anche previsto l’esonero dalla presentazione della dichiarazione IMU per beneficiare dell’aliquota ridotta IMU per gli immobili locati a canone concordato (riduzione del 75% dell’aliquota stabilita dal Comune).

Il Decreto Crescita ha previsto che le agevolazioni Imu devono intendersi applicabili anche alle società agricole.

Redditi fondiari non percepiti

Il Decreto Crescita ha modificato la disciplina della tassazione degli immobili ad uso abitativo locati ma per i quali il locatore non ha percepito i relativi canoni. La modifica del comma 1 dell’art. 26 TUIR prevede che i redditi derivanti da canoni non percepiti non concorrono alla formazione del reddito, a condizione che la mancata percezione del reddito sia comprovata:

• Dall’intimazione di sfratto per morosità
• Dall’ingiunzione di pagamento

Pertanto, per la non concorrenza dei canoni di locazione non riscossi alla formazione del reddito, non è più necessario attendere la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Per quanto riguarda i canoni di locazione non riscossi nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi, l’imposta è determinata applicando al canone percepito l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente, percepito nel biennio anteriore all’anno in cui sono percepiti.

Le disposizioni previste dal Decreto hanno effetto per i contratti stipulati a decorrere dall’1.1.2020.

Per i contratti stipulati fino al 31.12.2019 rimane il credito d’imposta sui canoni non percepiti, a seguito della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

Esenzione Tasi Immobili destinati alla vendita

Sono esenti dalla TASI i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché:

• permanga tale destinazione
• non siano in ogni caso locati

A decorrere dal 1.1.2022.

Si ricorda che, in base all’attuale normativa, l’aliquota TASI per tali fabbricati è pari allo 0,1% con la possibilità per i Comuni di:

• aumentarla fino al massimo dello 0,25%
• diminuirla fino ad azzerarla

Incentivi per la valorizzazione edilizia

Fino al 31.12.2021 è stata confermata l’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 € ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedono alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, in chiave antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B.

In particolare, l’agevolazione è applicabile in caso di:

• Trasferimenti esenti IVA
• Interventi edilizi di:

1. Manutenzione straordinaria
2. Restauro/risanamento conservativo
3. Ristrutturazione edilizia

• Alienazione dell’immobile anche suddiviso in più unità immobiliari, a condizione che la cessione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.