Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali. La più conosciuta tra queste agevolazioni è sicuramente quella disciplinata dall’articolo 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi).

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

Per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire delle seguenti detrazioni:

  •  50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare 
  • 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020. 

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

Chi può usufruirne

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

  • proprietari o nudi proprietari 
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) 
  • locatari o comodatari 
  • soci di cooperative divise e indivise 
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce  
  • soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

  • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado)
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge  
  • il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

Per quali interventi

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono di seguito elencati.

  1. Interventi di:
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia 5 Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali 

Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione. 

Manutenzione straordinaria

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso. Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Restauro e risanamento conservativo

Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

Ristrutturazione edilizia

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle entrate ha chiarito, tra l’altro, che: 

  • per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione” 
  • se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. 

 

  1. Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nella precedente lettera A, e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

 

  1. I lavori finalizzati:
  • all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione) 
  • alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna.

 

  1. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza. A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure: 
  • rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici  
  •  apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione 
  •  porte blindate o rinforzate 
  •  apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini 
  •  installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti 
  •  apposizione di saracinesche 
  •  tapparelle metalliche con bloccaggi 
  •  vetri antisfondamento 
  •  casseforti a muro 
  •  fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati
  •  apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline

 

  1. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico. 
  1. Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia
  2. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.
  3. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Come pagare i lavori

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”), da cui risultino: 

  • causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986) 
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione 
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

In cosa consiste

L’agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef calcolata su un costo forfettario di ristrutturazione dell’immobile. Per le spese di acquisto sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2019, la detrazione è pari al 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96.000 euro. Dal 2020, salvo ulteriori proroghe, la detrazione passerà alla misura ordinaria del 36% su un importo massimo di 48.000 euro. La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

 

Interventi agevolabili sulle singole unità abitative

Riportiamo di seguito la tabella fornita dall’Agenzia delle Entrate.

 

Interventi Modalità
Accorpamenti di locali o di altre unità immobiliari Spostamento di alcuni locali da una unità immobiliare ad altra o anche unione di due unità immobiliari con opere esterne
Allargamento porte Con demolizioni di modesta entità, realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio
Allargamento porte e finestre esterne Con demolizioni di modeste proporzioni di muratura
Allarme finestre esterne Installazione, sostituzione dell’impianto o riparazione con innovazioni
Ampliamento con formazione di volumi tecnici Demolizione e/o costruzione (scale, vano ascensore, locale caldaia, ecc.) con opere interne ed esterne
Apertura interna Apertura vano porta per unire due unità immobiliari o altri locali con opere interne o apertura sul pianerottolo interno
Ascensore Nuova installazione o sostituzione di quello preesistente (esterno o interno) con altro avente caratteri essenziali diversi, oppure per adeguamento L. 13/89
Balconi Rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da quelli preesistenti e nuova costruzione
Barriere architettoniche Eliminazione
Box auto Nuova costruzione (detraibile, purché reso pertinenziale di una unità immobiliare)
Cablatura degli edifici Opere finalizzate alla cablatura degli edifici, a condizione che interconnettano tutte le unità immobiliari residenziali
Caldaia Sostituzione o riparazione con innovazioni
Caloriferi e condizionatori Sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di singoli elementi (detraibile nelle singole unità immobiliari se si tratta di opere finalizzate al risparmio energetico) Installazione di macchinari esterni 
Cancelli esterni Nuova realizzazione o sostituzione con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, dimensioni e colori) da quelle preesistenti
Canna fumaria Nuova costruzione interna o esterna o rifacimento modificando i caratteri preesistenti
Cantine Effettuazione di suddivisioni interne con demolizioni e ricostruzioni tavolati Opere esterne con modifiche delle caratteristiche delle pareti, porte e finestre
Centrale idrica Riparazioni varie con modifiche distributive interne o esterne Nuova costruzione (volume tecnico) nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione
Centrale termica Riparazioni varie interne ed esterne, conservando le caratteristiche (materiali, sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti (opere murarie) Con modifiche distributive interne Con modifiche esterne (sagoma, materiali e colori nuova costruzione volume tecnico) nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione
Citofoni, videocitofoni e telecamere Sostituzione o nuova installazione con le opere murarie occorrenti
Contenimento dell’inquinamento acustico Opere finalizzate al contenimento realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette (detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge)
Cornicioni Nuova formazione o rifacimento con caratteristiche diverse da quelle preesistenti
Davanzali finestre e balconi Nuova realizzazione o sostituzione di quelli preesistenti con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, finiture e colori)
Facciata Rifacimento, anche parziale, modificando materiali e/o colori (o anche solo i colori)
Finestra Nuova apertura o modifica di quelle preesistenti Sostituzione con finestre di sagoma, materiale e colori diversi
Fognatura Nuova costruzione o rifacimento con dimensioni e/o percorso diversi da quello preesistente, con opere interne o esterne (dal limite della proprietà fino alla fognatura pubblica)
Garage Riparazioni varie e sostituzioni di parti con caratteristiche diverse da quelle preesistenti Nuova costruzione (detraibile, se reso pertinenziale ad una unità immobiliare)
Gradini scale Sostituzione gradini interni e esterni, modificando la forma, le dimensioni oi materiali preesistenti
Grondaie Nuova installazione o sostituzione con modifiche della situazione preesistente
Impianto di riscaldamento autonomo interno (purché conforme al DM 37/2008 – ex legge 46/90) Nuovo impianto, senza opere edilizie 

Nuovo impianto con opere edilizie esterne (canna fumaria e/o altre opere interne o esterne) per riscaldamento o ventilazione 

Riparazioni con ammodernamenti e/o innovazioni
Impianto elettrico Sostituzione dell’impianto o integrazione per messa a norma
Impianto idraulico Sostituzione o riparazione con innovazioni rispetto al preesistente
Inferriata fissa Sostituzione con innovazioni rispetto alla situazione preesistente Nuova installazione con o senza opere esterne
Infissi esterni Nuova installazione o sostituzione con altri aventi sagoma, materiali o colori diversi (solo se riguarda l’intera facciata)
Interruttore differenziale Sostituzione o riparazione con innovazioni
Intonaci esterni facciata Intonaci e tinteggiatura esterna con modifiche a materiali e/o colori
Lastrico solare Rifacimento con materiali diversi rispetto a quelli preesistenti
Locale caldaia Riparazioni murarie varie con modifiche rispetto alla situazione preesistente Nuova formazione (volume tecnico) o esecuzione di interventi esterni che modificano materiali-finiture-colori
Lucernari Nuova formazione o sostituzione con altri aventi caratteri (sagoma e colori) diversi da quelli preesistenti
Mansarda Modifiche interne ed esterne con opere edilizie, senza modificarne la destinazione d’uso
Marciapiede Nuova realizzazione su suolo privato
Messa a norma degli edifici Interventi di messa a norma degli edifici (detraibile, purché compresa nelle categorie di cui all’art. 1, L. 449/97 e siano presentate le certificazioni di legge)
Montacarichi Nuova installazione e sostituzione di quello preesistente con altro avente caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti
Muri di cinta Realizzazione e sostituzione con modificazioni rispetto alla situazione preesistente
Muri esterni di contenimento Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte esterna o nello stesso luogo, ma modificando dimensioni, sagoma, materiali e colori
Muri interni Nuova costruzione o demolizione e ricostruzione in altra parte interna
Parapetti e balconi Rifacimento o sostituzione con altri aventi caratteri diversi da quelli preesistenti
Parete esterna Rifacimento anche parziale modificando materiali e colori (o anche solo i colori)
Parete interna Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte interna
Pavimentazione esterna Nuova pavimentazione o sostituzione della preesistente modificando la superficie e i materiali
Pensilina protezione autovetture Sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti
Persiana Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma, materiale e colori diversi
Pianerottolo Riparazione struttura con dimensioni e materiali diversi da quelli preesistenti
Piscina Rifacimento modificando caratteri preesistenti
Porta blindata esterna Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagoma o colori diversi
Porta blindata interna Nuova installazione
Porta-finestra Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma e colori diversi Trasformazione da finestra a porta finestra
Porte esterne Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagome o colori diversi e viceversa
Recinzioni Realizzazione di nuova recinzione o sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche diverse
Ricostruzione Demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
Risparmio energetico Opere finalizzate al risparmio energetico, realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette (detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge)
Sanitari Sostituzione di impianti (la sostituzione degli apparecchi sanitari è detraibile solo se integrata o correlata a interventi maggiori per i quali spetta l’agevolazione) – Realizzazione di servizio igienico interno
Saracinesca Nuova installazione di qualsiasi tipo o sostituzione di quella preesistente con innovazioni
Scala esterna Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra di caratteri (pendenza, posizione, dimensioni materiali e colori) diversi dai preesistenti
Scala interna Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra, modificando pendenza e posizione rispetto a quella preesistente
Serramenti esterni Nuova installazione o sostituzione con altri aventi finiture e colori diversi dai precedenti
Sicurezza statica Opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica
Solaio Sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti Sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote Adeguamento dell’altezza dei solai
Soppalco Innovazioni rispetto alla struttura preesistente o nuova costruzione
Sottotetto Riparazione modificando la posizione preesistente; sostituzione apparecchi sanitari, innovazioni con caratteristiche diverse da quelle preesistenti Modifiche interne ed esterne con varie opere edilizie senza modificarne la destinazione d’uso Formazione di una unità immobiliare abitabile nel sottotetto mediante l’esecuzione di opere edilizie varie (detraibile, purché già compreso nel volume)
Strada asfaltata privata Per accesso alla proprietà
Tegole Sostituzione con altre di materiale e/o forma diverse da quelle preesistenti
Terrazzi Rifacimento completo con caratteristiche diverse da quelle preesistenti (dimensioni o piano)
Tetto Sostituzione dell’intera copertura Modifica della pendenza delle falde con o senza aumento di volume
Tinteggiatura esterna Rifacimento modificando materiali e/o colori
Travi (tetto) Sostituzioni con modifiche Sostituzione totale per formazione nuovo tetto
Veranda Innovazioni rispetto alla situazione precedente Nuova costruzione con demolizione del muro che dà sul balcone creando aumento di superficie lorda di pavimento Trasformazione di balcone in veranda
Vespaio Rifacimento
Zoccolo esterno facciata Sostituzione con altro avente caratteri essenziali diversi

 

Parti condominiali

Anche per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le seguenti detrazioni: 

  • 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare 
  • 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020. Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari.

Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile:

  •  il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune 
  •  i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune 
  •  le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). In particolare, si tratta degli interventi di: 

  • manutenzione ordinaria 
  •  manutenzione straordinaria 
  •  restauro e risanamento conservativo 
  •  ristrutturazione edilizia. 

Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni.