Ristrutturazioni edilizie: differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

L’art. 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) disciplina la detrazione dall’imposta lorda delle persone fisiche per le spese sostenute, tra l’altro, per la realizzazione degli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. 

Si tratta, nello specifico, degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo nonché di ristrutturazione edilizia. Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, inoltre, la detrazione spetta anche per le spese sostenute per interventi di manutenzione ordinaria.

Ai predetti fini, la circolare n. 57/E del 1998 riporta la nozione di ciascuna categoria di intervento oggetto delle detrazioni in argomento con una elencazione esemplificativa dei lavori ammissibili. 

Con particolare riguardo alla distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria che, come già precisato, assume rilievo con riferimento agli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, la citata circolare n. 57/E del 1998, riportando le norme di riferimento, chiarisce che:

• gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Da tale definizione si deduce che gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le operazioni di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti di finitura degli edifici, e tutti gli interventi necessari per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, con finiture e materiali analoghi a quelli esistenti. Caratteristica della manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell’esistente. La circolare riconduce nella manutenzione ordinaria, a titolo esemplificativo, tra gli altri, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso; 
• gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso. La manutenzione straordinaria si riferisce ad interventi, di natura edilizia ed impiantistica, finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all’uso corrente l’edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente, e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d’uso. La categoria di intervento corrisponde, quindi, al criterio dell’innovazione nel rispetto dell’immobile esistente. A titolo esemplificativo, la circolare citata elenca tra gli interventi ricompresi nella manutenzione straordinaria quelli di sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso.

In estrema sintesi, il citato decreto legislativo, nel delineare i regimi abilitativi previsti in caso di realizzazione di interventi edilizi, distingue tra interventi realizzabili in edilizia libera, senza alcun titolo abilitativo e interventi in attività libera realizzabili, invece, a seguito di una comunicazione asseverata di inizio lavori (CILA). 

Il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti ha emanato il decreto ministeriale 2 marzo 2018 al quale è allegato il Glossario Unico delle principali opere realizzabili in attività di edilizia libera. 

In particolare, il Glossario Unico contiene un’apposita colonna denominata categoria di intervento e colloca nella “manutenzione ordinaria”, tra le altre, le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, il rinnovamento e sostituzione dell’impianto igienico e idro–sanitario, la realizzazione di tratti di rete fognaria, la realizzazione di comignoli e canne fumarie, la sostituzione di serramenti e infissi esterni, la sostituzione di ascensori o parti di esso, ecc. 

Si precisa, dunque, che gli interventi di sostituzione dei serramenti esterni con altri di diversa tipologia possono rientrare tra gli interventi di manutenzione straordinaria ammessi alla detrazione, ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera b), del TUIR. 

Quanto agli interventi di rifacimento, riparazione e tinteggiatura esterna con opere correlate, genericamente indicati nell’istanza di interpello, si fa presente che se tali interventi sono necessari per completare l’intervento edilizio nel suo insieme e sono, dunque, direttamente correlati alla sostituzione dei serramenti esterni, le relative spese sono ammesse alla detrazione e concorrono, al pari di quelle sostenute per la sostituzione degli infissi, alla verifica del limite massimo ammesso alla detrazione stessa. Ciò in quanto, come ribadito, da ultimo, nella citata circolare 13/E del 2019, gli interventi che autonomamente sarebbero considerati di manutenzione ordinaria sono “assorbiti” nella categoria superiore se necessari per completare l’intervento edilizio nel suo insieme.